Nhận cọc 300 triệu nhưng không bán đất, bị phạt cọc 3 tỉ đồng

Đăng lúc: 11/04/2026 08:39:53 AM

Ngày 10-4, thông tin từ TAND tỉnh Đắk Lắk cho biết đơn vị đã ban hành bản án dân sự phúc thẩm số 147/2026/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Thỏa thuận phạt cọc 20 lần, ra tòa yêu cầu đền 10 lần

Theo nội dung bản án, bà T và bà Th là hai chị em ruột. Năm 2022, bà Th có nhu cầu chuyển nhượng thửa đất tại TP Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên (nay là phường Tuy Hòa, tỉnh Đắk Lắk) với giá 8 tỉ đồng.

Trong năm 2022, bà Th ký hợp đồng đặt cọc, nhận 300 triệu đồng của bà T (chị gái) để bán thửa đất nêu trên. Hai bên thoả thuận thời hạn công chứng là 90 ngày, trường hợp bà Th không bán đất thì phải bồi thường cho bà T 20 lần số tiền đã đặt cọc.

Tuy nhiên, hết thời hạn bà Th không thực hiện công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng. Do đó, bà T khởi kiện, yêu cầu tòa án huỷ hợp đồng đặt cọc giữa bà và em gái. Đồng thời yêu cầu bà Th trả lại số tiền cọc 300 triệu đồng, đền tiền cọc gấp 10 lần (giảm 10 lần so với hợp đồng đặt cọc đã ký), tương đương số tiền 3 tỉ đồng.

Cấp sơ thẩm: Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc

Tháng 8-2025, TAND khu vực 11, tỉnh Đắk Lắk xử sơ thẩm, tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc bà Th phải trả lại số tiền cọc 300 triệu đồng cho chị gái là bà T.

Tuy nhiên, tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc buộc bị đơn phải trả tiền phạt cọc 3 tỉ đồng.

Toà án cấp sơ thẩm nhận định, bà Th biết rõ thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng không thông báo cho ngân hàng, mà vẫn tiến hành ký hợp đồng đặt cọc là vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp, được quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự.

Ngoài ra, ngân hàng không biết, không có văn bản đồng ý cho bà Th được đặt cọc bán nhà, đất đang thế chấp…

Căn cứ vào các Điều 131, 320, 328, 408 Bộ luật Dân sự; Điều 244 Bộ luật tố tụng Dân sự, TAND khu vực 11, tỉnh Đắk Lắk, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà T, tuyên bố hợp đồng đặt cọc của chị em bà này vô hiệu.

Do hợp đồng đặt cọc vô hiệu và một số lý do khác, tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc buộc bị đơn phải trả tiền phạt cọc là 3 tỉ đồng.

Sau đó, bà T kháng cáo lên cấp phúc thẩm.

Cấp phúc thẩm: Cần công nhận hiệu lực của hợp đồng cọc

HĐXX cấp phúc thẩm xác định, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng-PV) của thửa đất liên quan đang được bà Th thế chấp vay vốn tại ngân hàng.

Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc được các chủ thể có năng lực pháp luật và hành vi dân sự đầy đủ xác lập, thực hiện, đảm bảo các quy định về hình thức và nội dung, không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không bị lừa dối, cưỡng ép hay đe dọa; không thuộc trường hợp bị nhầm lẫn, dẫn đến một trong các bên không đạt được mục đích của giao dịch.

Ngoài ra, theo hướng dẫn tại mục 13, phần III, Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 3-10-2023, của TAND Tối cao về thông báo giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử thì trong trường hợp này cần xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.

Hết thời hạn đặt cọc, người nhận đặt cọc không trả nợ ngân hàng, không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng là vi phạm thoả thuận của hợp đồng đặt cọc, đây là lỗi của bên nhận đặt cọc.

Ngoài ra, Án lệ số 79/2025/AL thì các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Do đó, hợp đồng đặt cọc được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện.

HĐXX xác định, việc bà T khởi kiện, yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc là không phù hợp, nên cần công nhận hiệu lực của hợp đồng này.

Vẫn theo HĐXX, bà Th trình bày, đã nhận đủ số tiền cọc. Hai bên có thoả thuận trong thời hạn 90 ngày, chị gái sẽ đưa cho bà Th 3 tỉ đồng để trả ngân hàng, xoá thế chấp làm thủ tục công chứng.

Vẫn theo HĐXX, tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc đã ghi nhận, sau khi nhận đủ tiền cọc thì bà Th phải làm thủ tục công chứng chuyển nhượng đất; khi thủ tục công chứng hoàn tất, bà T mới phải trả số tiền còn lại. Do đó, lỗi dẫn đến không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc về bà Th. Vì vậy, tòa buộc bà Th phải trả lại số tiền cọc 300 triệu đồng đã nhận.

Đối với số tiền phạt cọc, tòa xác định tại phần cam kết chung của hợp đồng, các bên thỏa thuận nếu bà Th không chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho bà T thì phải bồi thường gấp 20 lần số tiền đã đặt cọc; ngược lại nếu bà T không mua đất thì mất số tiền đã đặt cọc.

Bà Th cho rằng, các bên chỉ thoả thuận phạt cọc là 2 lần nhưng chị gái đã tự ý sửa chữa thành 20 lần. Tuy nhiên, bà Th không có tài liệu, chứng cứ chứng minh, không yêu cầu giám định chữ viết và không được bà T thừa nhận.

Qua xem xét, HĐXX nhận định nội dung buộc bồi thường gấp 20 lần không có dấu hiệu sửa chữa, tẩy xóa, không ai có yêu cầu giám định nên nội dung bà Th trình bày không được chấp nhận.

Đồng thời, nội dung phạt cọc mà các bên thoả thuận phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự: “Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Vì vậy, HĐXX chấp nhận yêu cầu phạt cọc 10 lần của bà T. Buộc bà Th phải trả cho chị gái số tiền phạt cọc là 3 tỉ đồng. Tổng số tiền bà Th phải trả cho bà T là 3,3 tỉ đồng.

Quy định về phạt cọc, hiểu thế nào cho đúng?

Trong thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng của người dân, đặt cọc được xem như là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến trên thực tế theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Để ràng buộc trách nhiệm pháp lý, các hợp đồng đặt cọc thường có điều khoản về “mức phạt cọc” và mức phạt này rất đa dạng trên thực tế. Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy rằng tồn tại sự không thống nhất về việc có chấp nhận thoả thuận phạt cọc cao gấp nhiều lần so với giá trị hợp đồng cọc giữa các toà khác nhau.

ThS Lê Hoài Nam, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM.

Nếu xem xét ở góc độ quy định, khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ ra rằng khi một bên từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Quy định trên tưởng chừng đã rõ ràng nhưng thực tế lại tạo ra một “khoảng trống” trong cách áp dụng về mức trần của phạt cọc. Nếu theo nguyên tắc tự nguyện, tôn trọng thoả thuận của các bên của pháp luật dân sự thì sự giới hạn về mức phạt cọc là không cần thiết. Tuy nhiên, bản chất của hợp đồng đặt cọc là sự bù trừ thiệt hại một cách hợp lý do không giao kết hợp đồng nên việc thoả thuận về mức phạt quá cao (gấp 10 lần hay 100 lần hay gấp rất nhiều lần giá trị hợp đồng) mang tính “trừng phạt” quá lớn và có thể bị lợi dụng để thu lợi.

Do đó, dẫn đến hai cách áp dụng về quy định “mức phạt cọc” như hiện nay: thứ nhất, nếu coi “phạt cọc” là một dạng chế tài mang tính thỏa thuận thuần túy thì có thể không bị giới hạn; nhưng nếu coi đây là một dạng bảo đảm mang tính “bù trừ thiệt hại ước tính” thì cần có sự kiểm soát nhất định về mức phạt.

Để thống nhất trong cách hiểu và xét xử trên thực tế, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao cũng đang Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp đặt cọc (phiên bản hiện tại đang lấy ý kiến là Dự thảo 2.3).

Tại phiên bản Dự thảo đầu tiên của Nghị quyết (phiên bản Dự thảo 2.1), mức phạt cọc được định hướng không vượt quá 5 lần giá trị hợp đồng đặt cọc, thể hiện hướng tiếp cận mức phạt cọc ở dạng kiểm soát. Tuy nhiên, qua các lần lấy ý kiến, Điều 6 của phiên bản Dự thảo 2.3 quy định cụ thể: “Trường hợp các bên thỏa thuận với nhau mức phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng nếu được giao kết hoặc thực hiện thì Tòa án quyết định theo mức mà các bên đã thỏa thuận”.

Quy định này thể hiện xu hướng tiếp cận hiện đại, đề cao quyền tự định đoạt của các chủ thể trong quan hệ dân sự, đồng thời góp phần giải quyết triệt để tình trạng áp dụng không thống nhất hiện nay.

Tôi cho rằng việc quy định theo hướng của Dự thảo Nghị quyết phiên bản 2.3 phù hợp với tinh thần của Bộ luật Dân sự năm 2015 trong việc đề cao nguyên tắc tự do, bình đẳng, tự nguyện cam kết, thoả thuận của công dân.

Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng đặt cọc, việc thoả thuận mức phạt cọc cao hay thấp, các bên cần có sự đánh giá một cách phù hợp dựa trên các khuyến nghị sau đây:

(i) Xác định rõ mục đích của việc giao kết hợp đồng đặt cọc là để ký kết hay thực hiện hợp đồng bởi lẽ hậu quả pháp lý cũng sẽ khác nhau theo tinh thần hướng dẫn của Dự thảo Nghị quyết;

(ii) Mức phạt cọc nên được thoả thuận dựa trên mức độ tương xứng với thiệt hại dự kiến, tránh việc đặt ra mức phạt quá cao chỉ nhằm mục đích răn đe bởi điều này có thể gia tăng rủi ro tranh chấp;

(iii) Các bên cần có các điều khoản rõ ràng để xác định phần lỗi của các bên, các sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan;

(iv) Khi một bên mong muốn giao kết hợp đồng thì mức phạt cao có thể là lợi thế để buộc bên còn lại giao kết và thực hiện hợp đồng nhưng vì một lý do nào đó, chính bản thân bên đề xuất mức phạt cao lại không mong muốn giao kết hợp đồng nữa thì mức phạt cọc cao lại gây ra bất lợi.

ThS LÊ HOÀI NAM, Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG.TPHCM

Nguồn: https://plo.vn/nhan-coc-300-trieu-nhung-khong-ban-dat-bi-phat-coc-3-ti-dong-post903445.html

Các bài khác