Rủi ro khi mua nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng là gì?

Đăng lúc: 19/10/2024 10:14:00 AM

Tình trạng mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng hiện nay khá phổ biến. Thế chấp ngân hàng là một hình thức vay vốn trong đó người vay sử dụng tài sản của mình, thường là bất động sản như: nhà, đất để làm tài sản thế chấp, đảm bảo cho khoản vay. Điều này dẫn đến tài sản thế chấp có thể được rao bán với giá thấp hơn so với thị trường do người bán cần giải quyết nợ nhanh chóng, thu hút nhiều người mua vì giá cả cạnh tranh. Tuy nhiên, việc giao dịch nhà đất thế chấp ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được giải quyết hợp pháp. Để làm rõ hơn về vấn đề này, cùng LUẬT MẠNH THĂNG giải đáp ngay!

Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 thì các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng chỉ thực hiện được nếu có sự đồng ý từ ngân hàng.

Do đó, khi quyết định mua nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng, bạn cần phải cân nhắc và hiểu rõ về rủi ro liên quan:

Thứ nhất, Không biết được chính xác thông tin nhà/đất: Các giấy tờ bản chính của nhà đất thế chấp được giữ tại ngân hàng điều này dẫn đến việc người mua có thể không có được các thông tin chính xác liên quan đến thửa đất và ngôi nhà muốn mua.

Thứ 2, Người mua có thể bị mất tài sản và thiệt hại tài chính dù đã trả tiền cho người bán: Nếu người bán không có khả năng thanh toán nợ ngân hàng sau khi thế chấp, ngân hàng có quyền thu hồi tài sản đã thế chấp. Người mua có thể bị mất quyền sở hữu đối với nhà đất đó, ngay cả khi đã thanh toán một phần (tiền đặt cọc) hoặc toàn bộ giá trị tài sản.

Thứ 3, Người mua không thể đăng ký quyền sở hữu nhà đất và gặp khó khăn trong việc sang tên tài sản: Nhà đất thế chấp có thể không được phép chuyển nhượng hoặc mua bán khi chưa được giải chấp (tức là chưa thanh toán hết nợ và được ngân hàng xóa thế chấp). Nếu không thực hiện giải chấp trước khi giao dịch, hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu.

Thứ 4, Giải chấp xong nhưng bên bán không làm thủ tục sang tên: Người mua vì tin tưởng mà cùng người bán đến ngân hàng và người mua đã chuyển trả tiền cho ngân hàng để lấy sổ ra và người mua được cầm sổ thì vẫn còn rủi ro người bán đổi ý, không sang tên trên sổ được (có thể do chồng bán nhưng vợ không chịu ký tên,...)

Để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng, người mua cần phải thực hiện các bước sau đây:

1. Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản:

Trước khi mua nhà, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý liên quan như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ, sổ hồng).
• Tình trạng thế chấp của tài sản tại văn phòng đăng ký đất đai.
• Xác nhận từ ngân hàng về khoản vay và trạng thái thế chấp của tài sản.

Biện pháp này giúp đảm bảo rằng tài sản không bị tranh chấp hoặc cấm giao dịch.

2. Yêu cầu người bán giải chấp trước khi ký hợp đồng:

Người mua nên yêu cầu người bán thực hiện giải chấp khoản vay trước khi giao dịch. Thông thường, ngân hàng sẽ cung cấp giấy xác nhận giải chấp sau khi người bán đã thanh toán khoản vay. Điều này đảm bảo rằng tài sản không còn ràng buộc với ngân hàng.

Đưa điều khoản yêu cầu giải chấp vào hợp đồng mua bán để bảo vệ quyền lợi của người mua.

3. Giao dịch thông qua ngân hàng:

Một biện pháp an toàn hơn là thực hiện giao dịch thông qua ngân hàng nơi tài sản đang thế chấp. Ngân hàng sẽ kiểm soát quá trình thanh toán, đảm bảo rằng số tiền bán nhà sẽ được dùng để thanh toán nợ và giải chấp tài sản trước khi chuyển nhượng quyền sở hữu.

Thỏa thuận với ngân hàng và người bán về việc sử dụng số tiền mua nhà để trực tiếp trả cho ngân hàng nhằm giải chấp.

4. Soạn thảo hợp đồng rõ ràng:

Người mua cần soạn thảo hợp đồng mua bán chi tiết, với các điều khoản rõ ràng về việc giải chấp, cam kết chuyển nhượng và quyền lợi của các bên. Hợp đồng cũng cần nêu rõ trách nhiệm của người bán trong việc thanh toán nợ và giải chấp tài sản trước khi chuyển nhượng.

Tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên để đảm bảo hợp đồng mua bán bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.

5. Đặt cọc an toàn:

Nếu giao dịch liên quan đến đặt cọc, cần có thỏa thuận rõ ràng về việc hoàn trả cọc nếu quá trình giải chấp không diễn ra hoặc giao dịch bị hủy bỏ do vấn đề pháp lý.

Đặt cọc thông qua ngân hàng hoặc bên thứ ba đáng tin cậy để đảm bảo an toàn.

6. Sử dụng dịch vụ luật sư:

Người mua nên thuê luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản để kiểm tra tính pháp lý của giao dịch và đảm bảo các quyền lợi của mình. Luật sư có thể giúp xác định và giải quyết các vấn đề pháp lý tiềm ẩn trước khi giao dịch diễn ra.

Để giảm thiểu rủi ro, việc tìm hiểu kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến của chuyên gia là điều không thể thiếu. Chỉ khi đã hiểu rõ về các rủi ro và biết cách giải quyết chúng, người mua mới có thể yên tâm khi quyết định mua nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng.

Nếu khách hàng có bất kỳ khó khăn, vướng mắc xin vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn, hỗ trợ.

CÔNG TY LUẬT MẠNH THĂNG

Địa chỉ: Số 9 Nguyễn Cửu Đàm, Phường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú, TP. HCM

Email: luatmanhthang09@gmail.com

Wedsite: luatmanhthang.vn

Hotline: 0909.528.082