Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực hiện xong điều khoản thanh toán (Phần

Đăng lúc: 13/05/2019 01:17:30 PM

Một vụ án thực tế liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đã được Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét xử phúc thẩm lần 3 vào ngày 09/4/2019.

Nội dung vụ việc như sau:

Năm 1991, ông Ngô Quang B chuyển nhượng 1,010 m² đất cùng một căn nhà cấp 4 hai gian cho vợ chồng bà Mai Thị H và ông Hoàng Văn T với giá 5 triệu đồng. Vợ chồng bà H đã thanh toán cho ông B 4 triệu đồng, còn nợ lại 1 triệu đồng.

Vào tháng 6/1996, vợ chồng bà H chuyển nhượng lại toàn bộ diện tích trên cho bà Phạm Thị S và ông Hoàng Văn C với giá 5 triệu đồng. Vợ chồng bà S chưa làm thủ tục chuyển nhượng và đăng ký quyền sử dụng đất.

Vào ngày 12/8/2009, ông B khởi kiện vợ chồng bà H, yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/11/1991 vô hiệu. Sau ba lần xét xử sơ thẩm, ba lần xét xử phúc thẩm, thì Bản án phúc thẩm 05/2014/DSPT ngày 10/3/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh không chấp nhận yêu cầu của ông.

Vào ngày 03/6/2014, ông tiếp tục khởi kiện một vụ án khác, yêu cầu vợ chồng bà H thanh toán số tiền còn lại tương ứng với 1/5 giá trị nhà đất tại thời điểm khởi kiện, trị giá 1,8 tỷ đồng, nếu không thì vợ chồng bà H phải trả lại 202 m² đất tương ứng với số tiền chưa thanh toán.

Vụ án đã được xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, sau đó đã được xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Sau đó, vợ chồng bà H kháng cáo bản án trên và Bản án dân sự phúc thẩm số 09/2019/DS-PT ngày 09/4/2019 quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của ông B, với nhận định sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 26/11/1991 giữa ông Ngô Quang B và vợ chồng bà Mai H không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và đã được công nhận tại Bản án phúc thẩm số 05/2014/DS-PT ngày 10/3/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã có hiệu lực pháp luật.

Khi chuyển nhượng nhà, đất, ông B và bà H thống nhất giá là 5.000.000 đồng. Ông B đã giao đủ nhà, đất cho bà H theo thỏa thuận. Căn cứ vào các giấy biên nhận nhận tiền lập giữa ông B và bà H thể hiện bà H mới thanh toán cho ông B được 4.000.000 đồng trong tổng số 5.000.000 giá trị chuyển nhượng nhà đất, còn nợ lại 1.000.000 đồng. Như vậy, bà H mới thanh toán được 4/5 giá trị chuyển nhượng nhà đất cho ông B; còn nợ lại số tiền tương đương 1/5 giá trị nhà đất, nên Bà H phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông B. Mặc dù bà H khai sau khi chuyển nhượng lại nhà đất trên cho bà Phạm Thị S, bà đã gặp ông B để trả số tiền còn nợ nhưng ông B không nhận; Nhưng bà H không đưa ra được căn cứ để chứng minh cho lời khai của mình. Do đó, lỗi chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán thuộc về bà H. Cấp sơ thẩm buộc bà H phải thanh toán cho ông B số tiền còn nợ tương đương 1/5 giá trị nhà, đất theo định giá tại thời điểm xét xử là 9.000.000 đồng/1m2 bằng 1. 818.000.000 đồng (nguyên đơn và bị đơn đồng ý với kết quả định giá) là đảm bảo được quyền lợi của đương sự và đúng với tinh thần hướng dẫn tại điểm b2, tiểu mục 2.1, mục 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:

“.................

b.2. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất, thì Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Toà án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Toà án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm”.

Tuy nhiên, khi nghiên cứu về tình huống này và các quy định pháp luật có liên quan, chúng tôi cho rằng:

Thứ nhất: Vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26/11/1991 thì Luật đất đai 1987 đang có hiệu lực thi hành. Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng khi:

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Trường hợp hai bên đều xác nhận có việc chuyển nhượng và không phản đối khi bà S xây dựng nhà ở, nhận bồi thường khi nhà nước thu hồi, trồng cây cối,... và căn cứ vào bản án phúc thẩm số 05/2014/DSPT ngày 10/3/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh thì Hợp đồng chuyển nhượng không vô hiệu.

Thứ hai: Tòa án phúc thẩm căn cứ vào điểm b2, tiểu mục 2.1, mục 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, để cho rằng bị đơn phải thanh toán lại 1/5 giá trị tài sản tương đương với 1,8 tỷ đồng cho nguyên đơn là liệu có hoàn toàn phù hợp hay không? Vì điểm b2 tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP là hướng dẫn đối với những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng trước 01/7/1980 mà sau 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp, còn hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B và vợ chồng bà H phát sinh vào ngày 26/11/1991.

Thứ ba: Thời điểm chuyển nhượng giữa vợ chồng bà H và vợ chồng bà S là năm 1996, giá chuyển nhượng cũng chỉ là 5 triệu đồng. Đến thời điểm ông B khởi kiện, vợ chồng bà H không còn quản lý, sử dụng đối với quyền sử dụng đất và nhà ở này nữa. Vào năm 2007, khi nhà nước thu hồi đất và bồi thường thì chủ thể được giải quyết nhận tiền bồi thường là vợ chồng bà S chứ không phải vợ chồng bà H. Do đó, việc Tòa án yêu cầu bà H thanh toán lại số tiền cho ông B là không phù hợp, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và nghĩa vụ của bị đơn. Bởi lẽ, tại thời điểm này, giá trị của nhà đất tăng cao, nhưng bị đơn đã chuyển nhượng và không được hưởng bất kì lợi ích gì từ việc tăng giá của mảnh đất.

Do đó, cần căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng bà H và vợ chồng bà S để xác định, liệu rằng thời điểm chuyển nhượng thì giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu và xác định giá trị bồi thường tại thời điểm đó.