Cảnh báo về mua đất dự án, phân lô bán nền

    Cảnh báo về mua đất dự án, phân lô bán nền

    Cảnh báo về mua đất dự án, phân lô bán nền

    Cảnh báo về mua đất dự án, phân lô bán nền

    Đăng lúc: 15/05/2019 03:49:35 PM

    Bất động sản đang là một lĩnh vực đầu tư nóng hổi đang được các nhà đầu tư mở rộng. Không khó để tìm thấy một dự án phân lô bán nền, căn hộ chung cư, biệt thự cao cấp,… ở các khu vực bất động sản đang nóng sốt như Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai,… Với nhiều hình thức marketing như phát tờ rơi, nhân viên kinh doanh phát tận nhà, các cuộc gọi quảng cáo, các trang mạng xã hội,… ở đâu cũng nhan nhản các dự án phân lô, bán nền, với giá ưu đãi bất ngờ. Tuy nhiên, việc mua đất nền dự án như một canh bạc, mà tỷ lệ thắng thua là 50:50 nếu khách hàng không tìm hiểu rõ về tình trạng pháp lý của các dự án này. Một vài dự án phân lô bán nền đã bị phản ánh và đang bị các cơ quan chức năng xử lý tại các khu vực nóng như Đồng Nai, Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh được chúng tôi cập nhật sau đây.

    Đồng Nai

    Dự án tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai. Theo phản ánh của người dân, thì đầu năm 2018, họ biết đến dự án phân lô bán nền tại huyện Vĩnh Cửu do Công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Nam Phát môi giới quảng cáo là dự án đầy đủ pháp lý, khách hàng mua nền đất được tặng một chỉ vàng, giá một lô từ 200-500 triệu đồng. Toàn dự án có hơn 100 lô đất được chào bán. Khách hàng được nhân viên tư vấn giới thiệu dự án khu đất đang được tách thửa và chờ ngày hoàn tất thủ tục pháp lý. Nếu khách hàng đồng ý mua thì đặt cọc, sau đó tới Văn phòng công chứng ký hợp đồng với chủ đất. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng, mấy tháng sau quay lại thì khu đất vẫn chỉ là một khu đất trống đang ngổn ngang, liên lạc với nhân viên Công ty Nam Phát họ chỉ hứa hẹn chứ không thực hiện đúng hợp đồng.

    Bản chất của những lời tư vấn “pháp lý đầy đủ” là gì?

    Theo kết quả xác minh của Phòng TNMT huyện Vĩnh Cửu, bà Nguyễn Thanh Thủy (ngụ TP Biên Hòa) chủ sở hữu mảng đất rộng hơn 15.000m2 với hai loại đất nuôi trồng thủy sản và đất trồng rừng sản xuất tại xã Tân An (huyện Vĩnh Cửu). Đến tháng 3-2018 bà Thủy đổ đá phân thành 119 lô với diện tích hơn 100m2. Sau đó chủ đất giao cho công ty Công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Nam Phát (trụ sở TP Biên Hòa) để giao bán.

    Công ty này quảng cáo dự án có đầy đủ thủ tục pháp lý, khách hàng mua một nền đất được tặng vàng..., giá một lô đất từ 200 đến vài trăm triệu đồng. Hàng chục người đã đồng ý mua đất trên giấy. Những người mua đất cho biết, hơn 10 tháng trước thấy công ty Nam Phát quảng cáo dự án phân lô bán nên đã mua đất theo sơ đồ phân lô trên giấy. Đến nay họ chưa nhận được đất thực tế và khu vực đất chưa có hạ tầng.

    Thực chất khi làm việc với người mua, các nhân viên đều cam kết pháp lý đầy đủ, dự án này có quy mô dưới 5 ha nên không cần bản vẽ 1/500 và họ sẽ đưa cho người mua các giấy tờ: quyền sử dụng đất mang tên một cá nhân, giấy ủy quyền của cá nhân đó cho công ty để bán, Quyết định về việc chấp thuận làm đường hay cơ sở hạ tầng khác, và một đơn có dấu mộc của Ủy ban (tuy nhiên đơn này chưa được chấp thuận). Các nhân viên sẽ vẽ ra một viễn cảnh rất tươi sáng cho những người mua không quá am hiểu về pháp lý bất động sản, đưa ra rất nhiều loại ưu đãi khác nhau để người mua không quá để ý đến các vấn đề pháp lý, và hối thúc người mua ký hợp đồng nếu không sẽ mất ưu đãi. Điều đáng ngờ là tất cả các giấy tờ này nhân viên sẽ không giao cho người mua, chỉ cho xem tại chỗ, cũng không gửi hình ảnh và nói rằng đây là tài liệu nội bộ của công ty. Thực tế những mảnh đất này chưa đủ điều kiện phân lô bán nền, chỉ là một khu đất nông nghiệp của một cá nhân, sau đó cá nhân này ủy quyền cho Công ty bất động sản tự vẽ ra một bản vẽ phân lô trên giấy, chưa được chấp thuận từ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bán cho người dân.

    Điều đặc biệt, những hợp đồng mua bán này được “phù phép” để tạo lòng tin cho người mua bằng hình thức “hợp đồng ủy quyền về việc quản lý, sử dụng một phần đất” giữ phía chủ đất và bên người mua được chứng thực tại Văn phòng công chứng Bình Đa (TP Biên Hòa).

    Từ những sai phạm trên, Phòng TNMT huyện Vĩnh Cửu xác định bà Thủy đã có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, việc phân lô bán nền trên giấy chuyển nhượng cho nhiều người không lập thủ tục theo quy định đã vi phạm Luật đất đai và có dấu hiệu tội phạm liên quan đến nhiều cá nhân, tổ chức. Vì vậy Phòng TNMT kiến nghị chủ tịch UBND huyện Vĩnh Cửu chuyển hồ sơ Cơ quan CSĐT để làm rõ.

    Ngay sau khi nhận được đề xuất của Phòng TNMT, Chủ tịch UBND huyện Vĩnh Cửu yêu cầu chuyển hồ sơ tố cáo việc mua đất “trên giấy” qua cơ quan CSĐT công an huyện Vĩnh Cửu để tiếp tục làm rõ.

    Theo PLO, ngày 25/02/2019, trao đổi với báo Pháp Luật TP.HCM, ông Võ Văn Phi - Chủ tịch UBND huyện Vĩnh Cửu (Đồng Nai) cho biết, vừa có văn bản chuyển hồ sơ vụ việc phân lô bán nền trái phép xảy ra tại xã Tân An (huyện Vĩnh Cửu) sang cơ quan điều tra để làm rõ.

    Bình Dương

    Trên địa bàn tỉnh Bình Dương hiện có rất nhiều công ty bất động sản mở các dự án rồi phân lô, bán nền trái quy định pháp luật. Những công ty mở dự án bán đất nền trái luật tại Bình Dương mà trước đó báo Tiền Phong phản ánh gồm: Công ty Cổ phần TMDV Xây dựng – Đầu tư phát triển Địa ốc Bình Dương (City Land) chủ đầu tư dự án khu dân cư Green City 3 tại trung tâm hành chính huyện Bàu Bàng. Dự án này dù chưa có pháp lý, chỉ là bãi đất trống nhưng chủ đầu tư đã mở bán. Cũng tại huyện Bàu Bàng, Công ty Cổ phần Lộc Đại Phát làm chủ đầu tư dự án khu đô thị thương mại Nam Long. Dự án này cũng chỉ là bãi đất trống đang trong gian đoạn san lấp mặt bằng đã mở bán rầm rộ.

    Trong khi đó, tại TX. Tân Uyên (Bình Dương) ngay bên mặt tiền đường lộ lớn 747, Công ty TNHH Xây dựng và Phát Triển địa ốc Phú Thọ làm chủ đầu tư dự án khu dân cư New Town 8 tại phường Uyên Hưng. Dự án này đã bán hết đất nền khi đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng và dự kiến thời gian hình thành lâu bởi nằm trong vùng trũng sâu. Tương tự, tại phường Vĩnh Tân, TX. Tân Uyên công ty Hoàng Gia Phát làm chủ đầu tư dự án khu dân cư Vĩnh Tân. Dự án này, Công ty Địa ốc Nam Dương và Á Châu phân phối đã mở bán đất nền khi chưa đủ hồ sơ pháp lý.

    Trong khi đó, Công ty Địa ốc Đất Vàng có địa chỉ tại số 2 Đường D11, KDT Chánh Nghĩa, P.Chánh Nghĩa, Tp Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương đơn vị phân phối độc quyền của chủ đầu tư dự án KDC Nam Long TAT của Công ty CP Lộc Đại Phát tọa lạc huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương lại bất chấp luật cấm, ngang nhiên chào bán nền nhà phố trên vườn mì đang xanh tốt.

    Ngày 3/01/2019 Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, đang chờ Thanh tra sở này đề xuất hướng xử lý đối với các công ty bất động sản mở bán đất nền tại dự án khi chưa đủ pháp lý. Trong khi đó, Công an tỉnh Bình Dương cho biết thêm, đơn vị này cũng đã vào cuộc điều tra đối với các công ty bán đất nền trái quy định trên địa bàn huyện Bàu Bàng và TX. Tân Uyên mà báo chí đã phản ánh. Theo ghi nhận, sau khi cơ quan chức năng vào cuộc, các công ty bất động sản bị phản ánh bán đất sai luật đã ngưng giao dịch, chờ xử lý.

    Thành phố Hồ Chí Minh, tại các quận ngoại thành như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn,..

    Do quỹ đất trong nội đô ngày càng hạn hẹp nên các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang khu vực ngoại ô và các tỉnh lân cận. Thời gian gần đây, Lan Phương Real liên tục tung ra nhiều dự án tại khu vực huyện Củ Chi như: Bình Mỹ Reversi, Bình Mỹ City, Bình Mỹ Garden, Diamond City … Trong đó, 2 địa phương là xã Bình Mỹ và xã Tân Quy – Tân Thạnh Đông với vị trí địa lý và giao thông thuận lợi đã trở thành tâm điểm.

    Tuy nhiên, thông tin từ UBND huyện Củ Chi cho biết, tất cả các dự án trên chưa hề được cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt thành lập dự án phân lô đất nền như quảng cáo.

    Chỉ cần truy cập vào Google gõ từ khóa “Diamond City - Củ Chi” sẽ xuất hiện hàng loạt những thông tin về vị trí, số lô, diện tích, giá cả… của dự án. Theo tìm hiểu, dự án Diamond City do Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lan Phương (Lan Phương Real) làm chủ đầu tư với tổng diện tích là 10ha, quy mô khoảng 800 nền với nhiều diện tích khách nhau.

    Với chiêu trò chiếu khấu cho những khách hàng mua với số lượng nhiều và thanh toán nhanh, cùng với chiến thuật “đất nền đã bán hết 80% hoặc 90%” trong vài ngày để tạo nên cơn sốt đất. Thậm chí đơn vị đầu tư sẵn sàng bung ra một lượng tiền lớn mua đất trên diện rộng với nhiều lô khác nhau rồi ký hợp đồng giao dịch để tạo ra cơn sốt lôi kéo những nhà đầu tư nhỏ lẻ khác vào cuộc “săn đất”. Được biết, dự án Diamond City xuất hiện từ cuối năm 2018 đến nay, lúc nào nhân viên của Lan Phương Rearl cũng thông báo đã bán được 80% dự án và cho xây dựng thoải mái. Nhưng khi hỏi đến giấy phép của dự án thì nhân viên giao dịch của Lan Phương bảo chờ!?

    Điều đáng nói là cả khu đất này vẫn đang là đất nông nghiệp và do Phạm Thị Phước đứng tên, chứ không là dự án đã được cấp phép như Lan Phương đang rêu rao.

    Theo tìm hiểu, sau khi “gom” được một khu đất rộng hơn 10ha như trên chủ đầu tư không lập hồ sơ xin thành lập dự án phân lô, bán nền theo quy định mà “lách luật” xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, xin đầu tư đấu nối đường giao thông, tiến hành san lấp mặt bằng sơ sài với hình thức cho có rồi chạy thêm các thủ tục liên quan rồi “hô biến” thành dự án và tung quân rao bán, tạo nên sốt đất ảo để thu lợi nhuận, ước tính lên đến hàng trăm tỉ đồng.

    Đối với vấn đề này, một lãnh đạo huyện Củ Chi cho biết: “Dựa vào Quyết định số 60/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND TP quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, căn cứ quy hoạch sử dụng đất là phù hợp đất dân cư. Do đó, UBND huyện Củ Chi (TP.HCM) đã chấp thuận cho cá nhân bà Phạm Thị Phước đầu tư hạ tầng, tách thửa theo quy định”.

    Như vậy, việc Lan Phương Real giới thiệu là chủ đầu tư dự án, sau đó rao bán tràn lan trên các phương tiện thông tin là hoàn toàn không đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. Việc quảng cáo sai sự thật của cá nhân, doanh nghiệp khiến cho các nhà đầu tư, khách hàng gặp nhiều rủi ro.

    Ghi nhận tại 2 xã Bình Mỹ và xã Tân Thạnh Đông (huyện Củ Chỉ, TP.HCM), hiện đang có hàng chục dự án phân lô, bán nền có quy mô hàng chục nghìn mét vuông đang rao bán rầm rộ tại đây, nhưng chưa được các cấp có thẩm quyền chấp thuận, cấp phép thành lập dự án như: Dự án Khu dân cư (KDC) Bình Mỹ Garden (40.000m2), KCD Bình Mỹ Center (28.000m2), Bình Mỹ Riverside (22.000m2), Index Riverside (8.500m2), Green City 1 (8.000m2), Green City 2 (6.000m2), Diamond King (8.700m2) cùng tại xã Bình Mỹ và Dự án Khu dân cư Tân Thạnh Đông (40.000m2), Diamond City (3,9 hec ta) cùng tại xã Tân Thạnh Đông, …

    Gần đây là dự án Metro City của Công ty Cổ phần địa ốc Vina Land. Dự án này được quảng cáo với 210 lô đất trên toàn bộ diện tích khu đất là 24500 m2, bao gồm 300 m2 đất ở và còn lại là đất nông nghiệp. Mỗi lô đất tầm 80 m2 đất ở lâu dài.

    Theo tìm hiểu, hầu hết diện tích đất của các dự án phân lô, bán nền trên đều có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và được tiến hành thực hiện với phương pháp tương tự như Lan Phương Real.

     “Lách luật” lập dự án.

    Liên quan tới phản ánh của báo chí về nhưng dự án phân lô, bán nền “ma” trên, , lãnh đạo UBND huyện Củ Chi cho biết: Vị trí đầu tư hạ tầng tại các khu đất được báo chí nêu tên tại 2 xã Bình Mỹ và xã Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi thuộc quyền sử dụng đất của các cá nhân. Chủ đầu tư các khu đất trên xin đầu tư hạ tầng để tách thửa. Dựa vào Quyết định số 60/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Uỷ ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, căn cứ quy hoạch sử dụng đất là phù hợp đất dân cư. Do đó, UBND huyện Củ Chi (TP.HCM) đã chấp thuận cho các cá nhân trên đầu tư hạ tầng, tách thửa theo quy định.

    Như vậy, không hề tồn tại cái gọi là dự án Dự án KDC Bình Mỹ Garden, KCD Bình Mỹ Center, KDC Bình Mỹ Riverside, Index Riverside, Green City 1, Green City 2, Diamond King cùng tại xã Bình Mỹ và Dự án KDC Tân Thạnh Đông, Diamond City cùng tại xã Tân Thạnh Đông, … Việc các Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lan Phương được giới thiệu là chủ đầu tư các dự án KDC Bình Mỹ Garden, KCD Bình Mỹ Center, KDC Bình Mỹ Riverside và Dự án Diamond City; Công ty Cổ phần đầu tư Indexland giới thiệu là chủ dự án Index Riverside; Công ty CP Dịch vụ thương mại và xây dựng Địa ốc Việt Nam House được giới thiệu là chủ đầu tư của dự án Green City 1 và Green City 2; Công ty Địa ốc Hoàng Thiên Phúc được giới thiệu là chủ đầu tư dự án Diamond King; Sàn giao dịch BĐS Phát Vinh được giới thiệu là đơn vị phân phối dự án KDC Tân Thạnh Đông là hoàn toàn không đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. Việc quảng cáo sai sự thật của các cá nhân, doanh nghiệp trên rất dễ gây hiểu nhầm, ngộ nhận cho các nhà đầu tư và khách hàng

    Trước thông tin báo chí phản ánh, ông Nguyễn Văn Hoàng - Giám đốc Công ty CP Dịch vụ thương mại và xây dựng Địa ốc Việt Nam House (gọi tắt là Công ty Việt Nam House) trần tình: Công ty Việt Nam House là một công ty môi giới bất động sản, không phải là chủ đầu tư tại 2 dự án Green City 1 và Green City 2 tạo lạc tại xã Bình Mỹ (huyện Củ Chi, TP.HCM). Công ty Việt Nam House hiện chỉ đứng ra giới thiệu sản phẩn đất nền cho các chủ đất có nhu cầu giao dịch. Việc giới thiệu là chủ đầu tư các dự án Green City 1 và Green City 2 như lời của nhân viên Công ty Việt Nam House trực tiếp tư vấn và các quảng cáo trên các website, trang mạng xã hội chỉ là “chiêu thức bán hàng”. “Việc thực hiện phương pháp trong kinh doanh làm sao để thu hút được nhiều khách hàng cũng là một điều rất quan trọng, thiết nghĩ ai kinh doanh cũng đều như vậy” vị giám đốc này giải thích.

    Mặt khác, việc UBND huyện Củ Chi (TP.HCM) căn cứ vào Quyết định 60 của UNBD TP để cấp phép cho các cá nhân đấu nối hạ tầng kỹ thuật, tách thửa. Dựa vào đây, nhiều cá nhân, doanh nghiệp đã móc nối với nhau, để lập những dự án phân lô, bán nền “ma”. Gây nhũng nhiễu, rối loạn thị trường BĐS vùng ven và gây hiểu nhầm trong phần lớn bộ phận nhà đầu tư và khách hàng. Trong khi, nhiều cá nhân, doanh nghiệp chuộc lợi bất chính từ việc lách luật lập dự án phân lô, bán nền “ma” này. Thì những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực tế, nhà đầu tư và khách hàng gặp phải muôn vàn khó khăn trong giao dịch. Và chẳng ai có thể đảm bảo, về những rui ro, trái đắng mà nhà đầu tư, khách hàng găp phải khi tiếp cận những sản phẩm của những dự án phân lô, bán nền “ma” này.

    Vậy Quyết định 60 quy định những nội dung gì?

    Quyết định 60 chỉ cho phép cá nhân tách thửa đối với đất nông nghiệp, do đó, các doanh nghiệp này để một cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với diện tích lớn, sau đó mới làm đơn xin tách thửa. Nếu yêu cầu phải đầu tư giao thông và cơ sở hạ tầng thì do UBND quận huyện rà soát. Dựa vào Quyết định số 60/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Uỷ ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, căn cứ quy hoạch sử dụng đất là phù hợp đất dân cư. Do đó, UBND huyện Củ Chi (TP.HCM) đã chấp thuận cho các cá nhân trên đầu tư hạ tầng, tách thửa theo quy định.

    Vậy tách thửa như thế nào là phù hợp?

    Đa số đất này đều là đất nông nghiệp, mà diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp là 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, cây nông nghiệp khác; 1000m2 đối với  đất trông cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối. Vậy làm sao chủ sở hữu đất có thể chuyển nhượng hay rao bán đất là đất ở, làm sao để có thể tách toàn bộ diện tích đất nông nghiệp này thành hàng trăm lô đất ở theo như bản đồ phân lô mà Công ty bất động sản cung cấp?

    Sau khi các lô đất được tách thửa thành một diện tích đất nông nghiệp tối thiểu, sẽ tiến hành chuyển nhượng cho một cá nhân khác. Cá nhân này sẽ tiếp hành chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở với hạn mức tối thiểu của mỗi hộ là 300 m2 tại khu vực Củ Chi. Sau đó, với diện tích này lại tiếp tục tách ra thành các lô khác nhau với diện tích tối thiểu là 80 m2. Sau đó, tiếp tục chuyển nhượng các lô này cho nhiều cá nhân, các cá nhân này sẽ có 80 m2 đất ở kèm với đất nông nghiệp, sau đó lại xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở mỗi hộ là 300m2. Vậy đến cuối cùng, cả khu đất sẽ là đất ở. Vậy là không cần lập dự án, không cần sự chấp thuận của chính quyền, các công ty vẫn ngang nhiên chuyển mục đích toàn bộ khu đất nông nghiệp và rao bán cho người dân.

    Nếu căn cứ vào các quy định tại Quyết định 60 thì đó chỉ là trên lý thuyết còn trên thực tế, việc thực hiện tách thửa của các cá nhân, tổ chức trên có được chấp thuận hay không còn phải được xem xét. Bởi lẽ việc tách thửa, phân lô phải căn cứ trên quy hoạch, xét duyệt của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, thời điểm toàn bộ diện tích đất chưa được tách thửa, chưa được chuyển mục đích thành đất ở mà đã phân lô và rao bán cho người dân là hoàn toàn không phù hợp với quy định của pháp luật.

    Công ty bất động sản thì cho rằng họ chỉ là công ty môi giới, chỉ rao bán cho chủ đất có nhu cầu. Còn việc rao không đúng sự thật cũng chỉ là quảng cáo, chiêu thức bán hàng.

    Chủ đất thì nói rằng họ ủy quyền cho công ty bất động sản rao bán, việc quảng cáo như thế nào là việc của Công ty bất động sản, họ không biết. Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản thì hành vi trên của các công ty bất động sản đã vi phạm điều cấm trong kinh doanh.

    Vậy đến cuối cùng, nếu khu đất trên không được tách thửa, không được bàn giao đất, không được xây dựng nhà thì chủ thể chịu thiệt thòi vẫn là người mua. Đến khi sự việc bị vỡ lỡ, người mua đất mới tố cáo tới cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết. Vậy giải quyết như thế nào, liệu người mua có thể lấy lại được số tiền họ đã bỏ ra hay không?

    Rõ ràng toàn bộ những lô đất được phân không hề có thật trên thực tế. Bản vẽ phân lô mà công ty bất động sản đưa ra đều không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. Do đó, để tránh gặp phải những dự án “lách” kiểu này, người dân nên tìm hiểu rõ các quy định của pháp luật có liên quan đến lô đất mà mình dự định giao dịch để tránh những hậu quả đáng tiếc sau này.